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作者：吴方荣 姚张燕 张若晴 郑晗对于物业服务领域而言，新通过的《民法典》中有两章内容对其具有较大影响，划分为《物权编》第六章“业主的修建物区分所有权”及《条约编》第二十四章“物业服务条约”。《民法典》的规范相比现行执法规范具有许多新的变化，在《民法典》时代下，物业服务领域将迎来新实践、新变化。本文拟针对这两个章节的重要变化内容，讨论对物业服务领域治理实践发生的影响以及物业服务人在未来提供物业服务历程中需要注意的诸多要点。

一、业主的修建物区分所有权关于业主的修建物区分所有权的相关内容主要划定在《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）、《物业治理条例》（2018年修正）、《住宅专项维修资金治理措施》、《最高人民法院关于审理修建物区分所有权纠纷案件详细应用执法若干问题的解释》（以下简称“《修建物区分所有权解释》”）等执法文件中。此次《民法典》对上述民事单行执法、法例及司法解释中涉及业主的修建物区分所有权部门内容举行了调整，并统一划定在《物权编》第六章“业主的修建物区分所有权”中。

《民法典》此次对上述民事单行执法、法例及司法解释的调整主要有以下几处要点：（一）以执法形式设定了居委会指导和协助设立业主大会、选举业委会的法界说务《民法典》吸收了《物业治理条例》及地方性法例中关于住民委员会指导、设立业主大会的划定，以执法形式设定了居委会指导和协助业主设立业主大会和选举业主委员会的义务。此前，《物权法》上仅明确划定了地方政府有关部门对设立业主大会和选举业主委员会具有指导和协助义务，执法上并未直接划定居委会具有此项义务。

然而居委会对业主大会的筹备召开作用在《物业治理条例》及部门地方性法例中已有所体现，如《浙江省物业治理条例》中就有类似划定。[1]实践中，由于业主们不熟悉业主大会设立和业主委员会选举的流程，加之业主们缺乏统一、专业的指导而往往导致业主大会迟迟难以设立，业主委员会迟迟未能选举发生，从而造成业主权益难以维护，众多事关业主利益的事项难以有效决议。《民法典》以执法形式在地方政府有关部门之外增加了居委会作为指导和协助业主设立业主大会、选举业主委员会的法定组织，有助于化解当下普遍存在的业主大会设立难、业主委员会选举难的客观难题。建议：当今业主的权利意识逐渐增强，而《民法典》问世后，业主的权利获得了更好的掩护，业主大会和业主委员会的建立难度降低，业主对于物业治理运动的到场性和能动性增强。

在业主自身内部权利意识强化和国家外部立法保障的双重影响下，未来业主对于物业服务品质和规范性一定有着更高的要求。对于物业服务人而言，亟需越发重视物业服务的质量，提升服务品质，规范化治理，在提供物业服务的历程中尤其需注重正当合规。（二）调整了业主的配合决议事项及表决规则（1）《民法典》将《物权法》第76条第1款第5项中的“筹集”和“使用”举行了拆分，并排列为两项，“使用修建物及其隶属设施的维修资金”不再是重大事项，而是非重大事项，此举降低了使用修建物及其隶属设施的维修资金时的表决难度，目的是为相识决实践中维修资金使用难的问题。

（2）《民法典》将《修建物区分所有权解释》第14条第1款的内容通过执法形式予以确立，将“改变共有部门的用途或者使用共有部门从事谋划运动”纳入了需要业主配合决议的重大事项的领域。此举是为相识决实践中存在的业委会或者物业服务人未经业主同意，擅自决议改变共有部门的用途或者使用共有部门从事谋划运动的问题。

今后，未经业主表决通过，行为人擅自实施上述行为，业主可基于物权请求权要求行为人清除故障、恢回复状以及确认处分行为无效和赔偿损失等。（3）《民法典》对业主配合决议事项的表决规则举行了重大调整。首先增加了“表决到场度”这一新要求，业主划定的表决事项，均需专有部门面积和人数“双过三分之二”的业主到场表决。

其次，总体上降低了事项表决通过的尺度，其中对于通过筹集修建物及其隶属设施的维修资金；改建、重建修建物及其隶属设施；改变共有部门的用途或者使用共有部门从事谋划运动三项重大事项的表决，表述的是“经到场表决专有部门面积四分之三以上的业主且到场表决人数四分之三以上的业主同意”，相当于是整体专有部门面积占二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主同意，不再是原来的“双过三分之二”的表决尺度；对于通过其他非重大的事项的表决，表述的是“应当经到场表决专有部门面积过半数的业主且到场表决人数过半数的业主同意”，实际上相当于整体专有部门面积占三分之一以上业主且占总人数三分之一以上业主同意，不再是原来的“双过半”的表决尺度。《民法典》此举大幅降低了业主就配合决议事项作出表决的难度，是有效挣脱实践中存在的业主作出决议难，诸多事关业主利益的事项无法有效推进这一现实逆境的重要举措。建议：物业服务人需注意业主配合决议事项表决规则的变化，而且规范自身的物业服务行为。

尤其是对于物业服务人拟改变业主共有部门的用途或者使用业主共有部门从事谋划性运动，需要经专有部门面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主到场表决，到场表决专有部门面积四分之三以上的业主且到场表决人数四分之三以上的业主同意通事后方可开展，未经表决法式通过不行擅自使用业主共有部门开展谋划运动。（三）明确了业主的配合部门谋划收入归属《民法典》吸收了《修建物区分所有权解释》第14条第2款的划定，首次通过执法的形式对业主共有部门发生的收入的归属举行了明确。

实践中，开发商或物业服务人使用小区的电梯、通道、外墙面等业主共有部门从。

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